用成本法评估整体资产有什么缺陷

其缺陷是没有无法体现被评估企业的“非实物性无形资产”,包括管理团队、销售网络、科研能力、售后服务质量、商誉等无法在成本法评估中的账面反映但构成企业价值的“软资产”,造成价值低估。 其次,成本法难以体

其缺陷是没有无法体现被评估企业的“非实物性无形资产”,包括管理团队、销售网络、科研能力、售后服务质量、商誉等无法在成本法评估中的账面反映但构成企业价值的“软资产”,造成价值低估。

其次,成本法难以体现被评估企业的资产经济性贬值,因为需要对企业的经营做出分析,但往往难度与工作量巨大,难以一一计算,从而被忽略造成价值高估。

■什么是资产评估重置成本法的理论

重置成本法,就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象,所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额,以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为:
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估价值=重置全价×成新率

■运用成本法进行资产评估的思路是什么?

成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。

■无形资产评估用收益法,成本法去评估,需要的数据在哪找?

、收益法。此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计算无形资产价值。诸如商誉、特许代理等。此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。这种方法同样存在难以分离某种无形资产的经济收益问题。此外,当某种技术尚处于早期开发阶段时,其无形资产可能不存在经济收益,因此不能应用此法进行计算。

成本法。该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。

■运用成本法评估无形资产,为什么评估值可能过高或过低?

因为成本法的重置价值构成方面有所误差,如“社会认可度”并不能具体量化,而且无形资产的价值体现在超额利润方面,这个用成本法根本体现不出来。无形价值跟评估单位的整体的整体实力相关,如果公司经营不善,其实无形资产也会大打折扣,如公司的商标权,就像之前的**奶粉,你说这个商标还有价值吗?所以在进行无形资料评估时,都是先扣除一般利润,剩下的超额利润来确定无形资料的价值,也可以从无形资产它的贡献率来考量它的价值。所以在确定无形资料的价值,一般很少使用成本法。

■对真实的资产评估案例用成本法、收益法两种以上的方法做个资产评估。

1、市场法:在所有的评估方法中,市场法是最常用,也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些(3个以上)的可比案例,将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较,最终得出估价对象的客观合理价值,它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合,最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例,前期工作量较大,而且对于成交不多的房地产,就很难使用市场法。

2、收益法:收益法更注重房地产的盈利能力,认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。

3、成本法:成本法可以说是估价方法中最古老,但也很常用的一种方法,以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便,缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值,与市场实际成交价格相差较大。

如果是评估商品房(住宅),那么市场法应当是首选的方法。如果是评估商品房(营业),那么收益法应当是首选的方法。

■资产评估方法有哪些?分别有什么缺陷

收益现值法

收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益,用适当的折现率

折现,累加得出评估基准日的现值,以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

此方法,国外用的最普遍,在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定,不考虑其成本。

使用收益法的前提条件是:

l 要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量;

l 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备,可用收益法评估,如生产线、成套化工设备等。

收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素,并且,由于是用未来收益来衡量资产的价值,其结果较容易被投资者所接受。其局限性是,大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的,很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大,两者直接影响评估结果的准确性和可信性。

在运用收益法评估时,应注意其收益期限不能是无限期;要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素,故在评估工作中,收益法多作为一种补充法,用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值,同时用来分析企业是否存在无形资产。

重置成本法

重置成本法是在现时条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的,应当根据该项资产在全新情况下的重置成本,减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额,考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度,如八成新、六成新)等因素,评定重估价值;或者根据资产的使用期限,考虑资产功能变化等因素重新确定成新率,评定重估价值。重置成本法的计算公式是:

被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率

其中,重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值,它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂,则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则,在进行资产交易时,购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过,则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此,成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值,将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。

市场比较法

市场比较法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同,则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系,它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说,设备的比较因素可分为四大类,即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。

市场比较法评估机器设备,要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的,评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件,买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的,并且假定这价格不受不适当刺激的影响。

清算价格法

清算价格法适用于依照《中华人民共和国企业破产法(试行)》的规定,经人民法院宣告破产的公司。公司在股份制改组中一般不使用这一办法。采用清算价格法评估资产,应当根据公司清算时其资产可变现的价值,评定重估价值。

■成本法主要适用于什么前提下的资产评估

成本法,是资产评估的基本方法之一。
成本法,是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下,任何潜在的投资者在决定投资某项资产时,所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新,投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。
上述评估思路可概括为:
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值

成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛,并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在的联系和替代关系,因而,成本法也是一种被广泛应用的评估方法。成本法从再取得资产的角度反映资产价值,即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。

■资产评估三个方法中的收益法与成本法,市场法与收益法有什么区别?

市场法也叫市场比较法,是选取三个以上的交易案例,将待估资产与案例进行比较修正,得出评估价值。

收益法是预测资产的未来年度的客观纯收益,按照一定的资本化率进行折算,得出资产的评估价值。

成本法是在现有条件下重建或重新购置相同的资产所付出的成本,并考虑成新(各种贬值因素)后得出的评估价值。

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